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每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率 ： 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

佳兆業發傢史起於爛尾樓 淘金舊城改楊梅區土地貸款額度

郭氏傢族，是指郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟，都是潮汕普寧人。在創辦佳兆業之前，郭氏傢族主要在潮汕一帶從事貿易及工業生意。

但佳兆業接手後，將其規劃成開放式主題公園，比周邊樓盤更具設計感。2000年9月，桂芳園一期發售時便迅速獲得市場強烈反響，佳兆業隨後繼續加推，一共開發瞭8期,桂芳園也成為佈吉第一個大型社區。

“桂芳園”原來是佈吉龍泉別墅用地，當時正處於爛尾階段，位置偏遠、人煙稀少。

內容來自sina新聞

2013年全年，舊改項目為佳兆業239億元合約銷售額貢獻瞭約30%，佳兆業城市廣場單盤貢獻率高達19%。

業內分析，佳兆業通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，進而獲得相對較高的利潤回報。

2003年，佳兆業以4億元人民幣將深圳最著名的爛尾樓“子悅臺”收入囊中。這個樓盤位於深圳市委對面，背靠深圳首傢購物中心中信城市廣場，區位優越，卻爛尾近十年。

2005年，佳兆業接手“中國第一爛尾樓”——位於廣州的中誠廣場項目，並於2008年初改造完畢開始對外租售。佳兆業自此在業內擁有瞭“爛尾樓專業戶”的名號。

佳兆業自此“一炮打響”，並迅速由深圳的關外進入關內，從住宅拓展到商業地產。

而截至2014年6月底，佳兆業總土地儲備約2360萬平方米。

佳兆業在2014年12月突然遭遇的鎖房風波雖尚未定性，但屬於佳兆業的黃金時代已經過去。

1999年，郭氏傢族涉足房地產行業，他們開發的第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓而來。

尤其在深圳，佳兆業在龍崗、鹽田、大鵬等區拿下多個巨型舊改項目，如龍崗的佳兆業城市廣場就成為銷售業績的主力軍。

在深圳的幾次爛尾樓成功改造經歷讓佳兆業獲得瞭較大的品牌知名度。

佳兆業還為舊改專門成立瞭國內首傢專業城市更新公司，並於2013年9月升級成為佳兆業置業集團，聚集瞭近300名精通規劃設計、商業談判、法律等專業人才隊伍，被認為是目前國內城市更新領域規模最大、經驗最豐富、專業能力最強的團隊。佳兆業由此被稱為“舊改專傢”。

佳兆業起傢於爛尾樓，這是業內周知的故事。

2013年2月，時任佳兆業集團副主席的譚禮寧曾表示，舊城改造的毛利率相當高，均會超過50%。

這些年，佳兆業在深圳、廣州等地大批拿舊改項目。佳兆業2013年年報顯示，其土地儲備建築面積達2330萬平方米，業務遍及深圳、廣州、上海、北京、珠海等地，並在全國擁有近40個城市更新項目，總占地面積約為1400萬平方米。其中在深圳的項目共470萬平方米，如佳兆業城市廣場、鹽田三村和四村、西山嚇村及社排小佈村整體搬遷項目、佳兆業環球中心項目被列入深圳市“十二五”規劃重大項目。

起傢爛尾樓

中誠廣場項目也為佳兆業今日的走向埋下瞭伏筆。據瞭解，中誠廣場最早的持有者廣州鵬城房地產有限公司近期又向有關部門舉報郭英成行賄一事。

舊改專傢

2004年，佳兆業開始走出深圳，向珠三角、西南地區等區域擴張。同時隨著深圳進入城市更新階段，佳兆業逐漸涉足舊城、舊村、舊工業區的改造。

值得註意的是，在成立之初的很長一段時間內，佳兆業拿地的方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓、與其他開發商合作。佳兆業在招股說明書中提到，為擴充項目，公司在2005年12月至2009年9月期間收購瞭13個項目公司的控股股權，進而擁有瞭廣州金茂、香瑞園、錦城山莊、惠州佳兆業中心等13個項目的權益。

2月6日，隨著融創中國和佳兆業的一紙聯合公告，郭氏傢族將徹底從佳兆業退出，而佳兆業也將被融創全面收購。

2009年12月，佳兆業在香港聯交所掛牌上市。在此之前一周，深圳頒佈瞭《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應逐年遞減下，鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。且新政規定“舊城、舊商業及舊村改造土地不需要招拍掛，可按公司發展自主申請”。

舊改為佳兆業打開瞭一扇快速發展的大門，同時也為佳兆業埋下瞭一顆地雷。業內人士分析，舊改項目非常復雜，涉及到很多政府部門，容易滋生權力尋租。

郭氏傢族一手做大佳兆業平臺，退出這個平臺的速度同樣讓人愕然：尚來不及做體面的謝幕，舞臺的燈光就已經關閉。

不過，中誠廣場項目背景復雜，廣東省高級人民法院原執行局長楊賢才等多名官員因此落馬，而郭英成也牽涉其中。2010年5月，楊賢才被判無期徒刑，其判決書中提到，郭英成曾為收購中誠廣場向楊賢才賄賂100萬元。但郭英成及佳兆業似乎未受影響。

2014年12月開始，鎖房風波、債務違約、資產被申請查封接踵而至，讓TOP20房企佳兆業陷入困局。

佳兆業用瞭不到三年時間，將子悅臺重新包裝為深圳佳兆業中心，這也是佳兆業第一個住宅兼商業綜合開發項目。

迅速的擴張和舊改項目的助力，讓佳兆業在近幾年飛速發展，成為地產圈的黑馬。

根據財報數據測算，2008~2013年佳兆業的年銷售額從31億元增長到239億元，年均復合增長率達48%。

而從2011年下半年開始，佳兆業加大一二線城市土地的投資力度。2013年，佳兆業新購土地約310萬平方米，總代價為人民幣141億元。其中，92%位於一二線城市，比2012年的78%有瞭大幅提升。

在佳兆業2012年度業績說明會上，郭英成明確表示，土地策略方面，未來在一二線城市的發展可能會達到60%~70%。

佳兆業在2009年的招股說明書中提到：“我們集團由郭氏傢族創辦，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產，其於深圳從事住宅物業發展。”

按照郭英成的設想，佳兆業原本將進入快速上漲通道，他給佳兆業2014年設定的銷售目標是300億元。他不曾料到，在沖刺佳兆業史上最高業績的這一年，他將從佳兆業徹底離場，而佳兆業也將被另一傢開發商融創中國“鯨吞”。

以爛尾樓起傢的佳兆業或許未曾料到，有一天自己也要面臨爛尾的風險。

新聞來源http://fs.house.芳苑鄉農地貸款sina.com.cn/news/2015-02-09/08345970348647433686399.shtml

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