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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  在購物中心遍地而起的如今,鵬瑞利廣場的不少獨到之處被稱為"搶占先機"。同時,面對佛山商業消費理念尚滯後於周邊一線城市,以及未來大量商業湧入的背景下,"先行"的消費理念能否真正在引領消費習慣後真正脫穎而出,也是其整個商業運營團隊接下來的挑戰。

  以前我們做購物中心,關註的是我有品牌商傢、有環境、有足夠的車位就可以,消費者大傢都來吧!但現在的消費模式已經在轉變瞭,商場除瞭可以買東西,更多的是資訊的傳遞和體驗,消費者購買的是"心靈上的富足",所以一定要有不同的活動,還要對消費有一定的引導。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-30/09194179588.shtml

  汪奇慧:確實,項目去年8月份正式開業之後,目前周末每天客流量能夠達到3萬人次以上,我們的目標是4萬人以上。商場裡的多個設計都是廣東首創,比如購物中心鋪上瞭地毯、粉紅色女士專用停車位等等。這些都不僅僅是為瞭"好看",比如粉紅色停車位是國內首創,除瞭視覺效果之外功能性也強。打個比方,女孩子晚上一個人看電影,看完夜場之後到停車場取車,如果遇到騷擾或者危險就可以快速按動墻上的警鈴,保安將在20秒內抵達現場。

  汪奇慧:是的,商場開業之後,就考驗營運推廣部門的能力。我們在開業最初,去年每天平均達到2.9萬人次的客流,很大的信心來自商場的推廣,當然還有很多首個品牌的引入。這些都是按照預期的規劃在進行,接下來商場還有更多的餐飲品牌進駐,以及佛山首個金逸IMAX電影院的開業等。

  嘉賓推薦

  汪奇慧:有。這個是我們面臨最大的挑戰,很多顧客甚至業內人士都在討論我們的地毯,問我們什麼時候換掉。但是我們堅持,因為我們希望讓更多的人知道不是在星級酒店才有地毯,購物中心一樣可以讓你體驗舒服的服務和設施。

  南都:這種所謂"引領"的"度"如何拿捏?



  但是,回到單一項目來說,能夠搶占"先機"的項目,也就搶占瞭一定優勢。比如IMAX影院你先引入瞭,按照合約2公裡內就不會再有第二傢。ZARA的系列品牌進駐一個商場之後,短期內不會再緊跟著開第二、三傢。以及為社區小朋友打造的屋頂花園,這些都是在佛山商場中很少的,但是我們願意去做這種投資。

  汪奇慧:鵬瑞利總部在新加坡,擁有和管理著四傢購物中心,分別是112Katong、Chinatown、Chijmes、Capitol。在新加坡逛商場是一種習慣的生活方式,大傢都很習慣把商場作為一個傢庭、朋友、合作者一起娛樂、聊天、吃飯、溝通的地方。這就需要商場有很好的環境、品牌和體驗。我們把這些方式和理念帶到中國內地來。

  國內首創粉紅色女士專用停車位

  南都:就是說除瞭打造自己特色之外,更註重長遠的投資?

  汪奇慧:其實我們所做的隻是讓佛山"前瞻"瞭大約3年,但其實快時尚的消費理念在一線城市已十分成熟且流行,對佛山來說正是現在到未來3年將會改變的消費習慣。當然,引導消費"太遠"的也不合適。比如十年前的廣州大傢都在買班尼路,如果商傢主打奢侈品或者奧特萊斯就顯得不合適瞭。

  南方都市報(以下簡稱"南都"):鵬瑞利廣場算是近年佛山新開業購物中心中,知名度躥升最快的一個,這些與不少"佛山首創"的設計有很大關聯?

內容來自sina新聞

  采寫:南都記者 路漫漫

  南都:佛山此前很多商場定位"中高端"或者是"綜合類",鵬瑞利卻打出"時尚"這個標簽,為什麼?

  南都:這對已開業的購物中心也是很大挑戰。

  商場最容易輻射的范圍是3-5公裡的消費群體,但是如何進一步吸引5-10公裡范圍內的消費力,並且讓他們養成一個來這個商場消費的習慣,這些都需要很強的運營團隊。營造一個有東西玩、吃,可以買東西還有收獲的地方,這就需要推廣團隊一直能給到消費者吸引力。

  商場不再是品牌、環境和車位這麼簡單

  南都:還有哪些經驗與商業經營團隊分享?

  還有我們遇到的更多的是佛山消費者還不是完全接受"快時尚"的消費概念,盡管本土消費力非常強。但是消費習慣需要慢慢引導。我們要告訴消費者,快時尚是什麼?就是花很少的錢比如一兩百就可以買一件衣服,然後每個季度穿不同的衣服,緊跟時尚潮流。這與此前不少女性花很多錢買一件衣服,今年穿完明年還會繼續穿的消費習慣不同。所以改變這樣的消費習慣,不是一朝一夕的事情。在廣東人心中,吃是非常重要的,但是我們需要引導消費者,穿著也是同樣重要的。

  後期運營更考驗團隊能力

  汪奇慧:很多本土或者是住宅開發商打造商業地產,更加重視收益,但是作為商業地產投資者,應該把眼光放得更加長遠,這樣才能走得更遠。

  商場無論如何錯位也離不開"吃喝玩樂購"

  汪奇慧:是的,定位時候就主打年輕時尚的消費風格,傢庭休閑購物為主,目前商場主力消費群體是20-45歲之間的時尚白領和年輕傢庭。

  我們很願意做前瞻性引領和投入,這些短期可能不能很好地盈利,但是可以培養未來的市場。不過,這種培育和引領也有一定的風險,就是未來佛山中心區的商業購物中心佈局是"無縫對接"的態勢,競爭非常激烈。

  正是因為如此,這個開業不到一年的購物中心,迅速在年輕消費群體中形成相當程度的知名度和影響力。

  南都:所以不管如何錯位都難避免將到來的競爭?

  汪奇慧:在商場定位上我們一直說"錯位",這是必須的,但是坦率講,無論怎樣錯位,作為商場的功能都離不開"吃喝玩樂和購物"加上其他的特點作為補充,比如餐飲比例高一些形成吃的主題,或引入海洋公園等形成旅遊主題,定位的高低不同。

  更重要的是政府在整個商圈的規劃方面,如何更有次序地投入和建設,保證商傢良好的經營和商圈的整體營造。

  南都:這些設計在日本、新加坡等地區見過類似的,是國外的理念嗎?

  這種引導不僅僅是打折,是資訊的互動和引導,還有在整個商場設計的呼應上,比如我們有高爾夫的服飾,這與商場二樓的迷你高爾夫球場就形成互動,消費者不但可以買到高爾夫的衣服,還可以瞭解高爾夫文化。

  南都:投入成本的收益信用狀借款信貸年息借貸增貸轉貸時間也將更長嗎?

  汪奇慧:以前有很多商場建好之後就分割賣掉,開發商一次性拿回投資收益,這樣投資者後期很難有好的回報,因為不能保證商業的整體運營。現在商場很多品牌都是扣點租金,需要商業地產經營管理者更多的是看後期如何有效運營來增加租金收益,所謂水漲船高,形成可觀的現金流,而且商場本身運營得好,物業升值也會很強勁。

  至於收益回報,目前佛山商業項目大量增加。也會延長商業投資的回報率。如果是不擅長開發商業地產的開發者也來做商業,這樣的商業可能是"空殼",會讓租戶沒有信心,因此有很多商場招商情況也不理想。

  我這裡有一個數據,佛山的禪城和桂城兩個區5年內將有66個商業,商業體量將達到480萬平方米,已經開業的有29個,也就是說接下來還有30多個要陸續開業。這樣的體量完全不能夠支撐禪桂150萬人口的,這個值得政府去深思研究。

  鋪著軟軟地毯的購物中心、粉紅色女士專用停車位、空中高爾夫花園、室外屋頂兒童遊樂場和多個國際快時尚服裝品牌,隨著鵬瑞利廣場去年8月23日正式開業,這些在本土甚至是廣東都屬於首創的商場設計,也一並被帶入佛山。

  南都:以上這些,都是因為在招商時,就對消費者的細分有明確的定位?

  汪奇慧:是的,對於"跑前瞭一步"的商場來說,可能已經紮實穩妥下來,但其實未來更加考驗運營團隊的能力。

  去年之前,消費是看品牌、商場環境本身,但未來就要靠商場營造出來的營銷主題和推廣,直白說,同樣的品牌,這裡有隔壁也有,消費者為什麼要來這裡呢?可能就是我這裡做的品牌的活動能夠吸引他過來,也許是一個傢庭能參與進去的親子活動,也可能是一場服裝搭配,也可能是一場戀愛主題的表達,也可能是一場教育小孩子的體驗。

  南都:也就是說,開業之後的運營可能比開業前硬件的打造和招商更重要?

  南都:舉個例子?

  汪奇慧:比如我們發現很多佛山的媽媽都不化妝,不註重打扮自己,我們就可以舉辦一些讓小孩和媽媽一起打扮的活動,然後選出最漂亮的媽媽。通過活動我們可以告訴很多做媽媽的女性,媽媽一樣是可以穿得美美的、打扮得美美的出門,從而獲取自信和美好。

  南都:之前提到的這些"首創"和"創新",會不會擔心消費者的接受程度?

  汪奇慧:做商業地產,數據很重要,在新加坡的公司,你很容易學習到的就是數據,你花多少錢帶進來多少人?增加多少銷售?每個品牌的銷售給你多少租金?你的評效是多少?這些都是能幫助我們更好瞭解學習商業地產運作的根本。

  誰在說佛山"土"?

  廣州嘉裕太陽城

  就職於新加坡企業的汪奇慧小姐在推薦商業項目的時候,出乎意料地推薦瞭廣州的一個似乎並不是十分知名的商業項目,因為她認為,"商業不是一定都要走高大上路線,因地制宜才是最重要三地門鄉民間二胎房貸是什麼意思的。"

  據瞭解,嘉裕太陽城廣場位於廣州大道北南方醫院地段,總建築面積不到10萬平方米,引入瞭吉之島(永旺)超市。但是對於這一區域來說,這一商業項目不管在定位還是功能上,都做瞭一定提升。目前,整個廣州大道沿線多個商業中心經營狀況都不甚理想,反而這一被稱為"結合當地市場所做的項目"從投資、收益到項目的定位都有值得稱贊的地方。

  汪奇慧:本土市場和城市結構有關,佛山工業、制造業發達,每個鎮都有自己的主導產業而且消費力強勁,但缺乏時尚的商場。隨著城市的接軌和產業的調整,佛山人以前可能去廣州買ZARA的服裝,之前本地沒有這個品牌。

  汪奇慧 佛山市鵬瑞利置業有限公司總經理。曾擔任鵬瑞利中國商用有限公司全國招商總監,在商業地產行業從業十餘年,先後在新加坡嘉德置地、泰國正大集團、廣州嘉裕集團等任職,成功招商並開業瞭8個商業項目,熟悉商場前期規劃、招商、運營。

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商業設計前瞻得有度,超3年有風險

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